Außerlandwirtschaftliche Investoren treiben Preisexplosion

Oct. 30, 2019, 2:37 p.m.

Landwirtschaftliche Bodenmärkte sind bereits seit längerer Zeit von einschneidenden Veränderungen und Herausforderungen betroffen. Die Kauf- und Pachtpreise sind drastisch angestiegen. Dadurch wird es für viele Betriebe zunehmend schwieriger, existenzsichernde Flächen zu behalten oder zu erwerben. Ursache für die Entwicklung sind unter anderem das zunehmende Interesse nichtlandwirtschaftlicher Investoren und der fortschreitende Flächenverlust. Die Entwicklung betrifft nicht nur Deutschland, sondern auch die EU und viele andere Länder.

 

Agrarflächen immer teurer

Nicht nur Immobilien werden in Deutschland immer teurer und erreichen schwindelerregende Preise. Auch für landwirtschaftliche Flächen werden heute deutlich höhere Preise gezahlt, als noch vor einigen Jahren, wie neue Zahlen des Statistischen Bundesamtes zeigen. Demnach kostete ein Hektar landwirtschaftlicher Boden im Jahr 2009 im Durchschnitt noch 10.908 Euro. 2018 Jahr lag der Preis mit 25.485 Euro mehr als doppelt so hoch

Die Entwicklung verlief in den Bundesländern unterschiedlich. In Bayern stiegen die Kaufpreise für Acker- und Grünland zusammengenommen von 2009 bis 2018 auf das 2,6-Fache an, in Niedersachsen auf das 2,4-Fache, in Nordrhein-Westfalen auf das 2-Fache, in Mecklenburg-Vorpommern auf das 2,9-Fache und in Sachsen auf das 2,7-Fache. In Baden-Württemberg stiegen sie weniger stark an, und zwar auf das 1,5-Fache der Werte von 2009, in Hessen und Rheinland-Pfalz auf das 1,4-Fache. In Schleswig-Holstein waren die Bodenpreise 2018 auf das 1,8-Fache der Werte von 2009 angestiegen. In den alten Ländern insgesamt (ohne Stadtstaaten) lagen sie beim 2,1-Fachen der Werte von 2009, in den neuen Ländern (ohne Berlin) beim 2,6-Fachen. 

Bodenpreise von Agrarflächen nach Bundesland

Boden ist nicht vermehrbar 

Worin liegen die Gründe für diese Entwicklung? Boden ist in erster Linie nicht vermehrbar. Für die Landwirtschaft ist er ein unersetzlicher Produktionsfaktor und hat für die wirtschaftliche Stabilität und nachhaltige Entwicklung eine entscheidende Bedeutung. Er ist Grundlage für eine sichere Nahrungsmittelversorgung der Bevölkerung und ein ausreichendes Einkommen der Landwirte. Viele Landwirte versuchen über Wachstum ihre Existenz zu sichern. Auch die Tatsache, dass viehstarke Betriebe ihre Gülle verwerten oder Biogasanlagenbetreiber ihre Rohstoffversorgung sichern müssen, treibt die Preise. 

Mit der Landwirtschaft konkurrieren besonders Siedlungen, Verkehr, Industrie und der Bereich sonstige Infrastruktur. Deswegen steigen in Ballungsgebieten die Preise besonders stark an. Der tägliche Flächenverbrauch in Deutschland durch Verkehr- und Siedlungsflächen ist zwar in den letzten Jahren gesunken, lag im Mittel der Jahre 2014 bis 2017 dennoch bei 58 Hektar. Aber auch Forstwirtschaft, Naturschutz oder Energiegewinnung beanspruchen die knappen Flächenressourcen. 

 

Situation am Kapitalmarkt ermuntert Investoren

Ein Hauptgrund für die enormen Preissteigerungen ist laut Andreas Tietz vom Thünen-Institut für Ländliche Räume aber die allgemeine Kapitalmarktentwicklung der letzten Jahre: "In Zeiten niedriger Zinsen haben immer mehr Geldanleger, auch außerhalb der Landwirtschaft, den Boden als Kapitalanlage für sich erkannt. Boden stellt derzeit eine sichere und vergleichsweise rentable Anlage dar, die im Unterschied zu anderen Anlageformen, wie zum Beispiel Immobilien, wenig Arbeit macht und kaum Risiken birgt." Bei günstigen Kaufpreisen und hohen Pachterlösen stellen sich Kapitalrenditen ein, die mit anderen sicheren Anlageformen nicht zu erzielen sind. Die Investoren sind finanzkräftige Unternehmen und Fonds, aber auch private Anleger, die nach einer alternativen Anlageform für ihr Erspartes suchen.

 

Politik will gegensteuern

Diese Entwicklung mag für Investoren positiv sein, die aktiven Landwirte sehen sie aber sehr kritisch. Die Politik wird nun aktiv. Bundeslandwirtschaftsministerin Julia Klöckner sagte: „Die Äcker sollen bei unseren Bauern bleiben – nicht zu Spekulationsobjekten werden.“ Bei der Erhebung der Kaufwerte von Grundstücken soll zukünftig zusätzlich ermittelt werden, ob Verkäufer sowie Käufer Landwirte sind oder nicht. Die Ministerin weiter: „Die von uns initiierten Maßnahmen sind daher ein wichtiger Schritt, um die Bedeutung und Aktivitäten außerlandwirtschaftlicher Investoren auf dem landwirtschaftlichen Bodenmarkt besser beurteilen und kontrollieren zu können.“ Dem Grundstückverkehrsgesetz zufolge muss der Kauf von Landwirtschaftsflächen behördlich genehmigt werden.

Das Interesse von Investoren ist bereits seit Jahren vorhanden. Schon 2015 stellte eine Bund-Länder-Arbeitsgruppe in ihrem Abschlussbericht fest, dass die Zahl der Landkäufer, die nicht aus der Landwirtschaft stammen, seit einigen Jahren stark zugenommen habe. Exakte Zahlen gebe es nicht, Auswertungen in einzelnen Bundesländern und Regionen ließen aber darauf schließen, dass zwischen 20 und 35 Prozent der verkauften Flächen an Nichtlandwirte gingen. Der Einfluss solcher nichtlandwirtschaftlichen Investoren sei vor allem in den neuen Bundesländern zu erkennen. Tietz: „34 Prozent der 853 untersuchten Landwirtschaftsbetriebe in den neuen Bundesländern gehörten Anfang 2017 Großinvestoren. 2007 waren es nur 22 Prozent gewesen.“ Nach Angaben des Landwirtschaftsministeriums sind 2019 bereits über die Hälfte der Agrarflächen Deutschlands im Besitz von Nichtlandwirten.

 

Landwirte können bei den Preisen oft nicht mehr mithalten

"An dieser Entwicklung kann auch das im Grundstücksverkehrsgesetz geregelte Vorkaufsrecht zugunsten von Landwirten nur wenig ändern," sagt Tietz. "Denn Käufer, die Flächen zur Vermögensanlage erwerben, sind häufig in der Lage, Preise weit oberhalb des Ertragswertes zu zahlen. Viele aktiv wirtschaftende Landwirte können oder wollen da nicht mithalten." Besonders schwer haben es Junglandwirte und Existenzgründer. 

Das Vorkaufsrecht für Landwirte wird häufig über sogenannte Share-Deals in der Praxis umgangen. Dabei kauft ein Investor nicht direkt den Acker oder die Wiese, sondern er erwirbt die Mehrheit der Anteile an dem Unternehmen, dem die Flächen gehören. Die Folgen dieser Entwicklungen tragen auch zum Strukturwandel in der Landwirtschaft bei. Dazu bemerkt Landwirtschaftsministerin Klöckner: „Zwischen 2010 und 2016 haben etwa 23.700 Betriebe aufgehört, die Zahl schrumpft jährlich um 1,4 Prozent. Das stellt uns nicht zufrieden.“ 

 

Entwicklung europa- und weltweit

Der Bodenmarkt in Deutschland ist kein Einzelfall. Auch in anderen Regionen sind besonders die fruchtbaren Ackerflächen begehrte Anlageobjekte. Von 2000 bis 2016 sind nach Angaben der Landmatrix-Initiative 26,7 Mio. Hektar der weltweiten Agrarflächen in die Hand internationaler Investoren übergegangen. Insgesamt besitzen sie nun rund zwei Prozent der globalen landwirtschaftlichen Nutzfläche. 

Weltweit nimmt der Anteil des landwirtschaftlich nutzbaren Bodens in der Hand internationaler Investoren zu. Die Landnahme durch Investoren, sogenanntes Land Grabbing, betrifft vor allem den afrikanischen Kontinent und Asien

So waren beispielsweise laut einer Studie der Polytechnischen Universität Mailand und der University of Virginia nach Angaben der Welt 2013 in Gabun 86, Mosambik 28, Sudan 23 und auf den Philippinen 49 Prozent der Agrarfläche in ausländischem Besitz. Die Investoren kommen allem aus Westeuropa , China und Golfstaaten wie den Vereinigten Arabischen Emiraten, Katar oder Kuwait. Im Zuge der derzeitigen Jagd nach Ackerland zieht Osteuropa massiv Investoren an. Am stärksten betroffen ist die Ukraine, wo laut Studie 36 Prozent ausländischen Investoren gehörte. Aber auch in Rumänien, Litauen, Ungarn, Bulgarien oder Ostdeutschland findet Land Grabbing statt. 

 

Entwicklung unumkehrbar?

Während die weltweiten Entwicklungen auch von der Herausforderung des immer weiter zunehmenden Nahrungsbedarfs durch die wachsende Weltbevölkerung beeinflusst werden, ist die Situation in Deutschland etwas anders. Dazu sagt Andreas Tietz: „Ein Rückgang der Preise wäre unter zwei Szenarien zu erwarten: a) die Europäische Union verabschiedet sich von dem System flächenabhängiger Direktzahlungen oder b) die Marktzinsen steigen substantiell und nachhaltig. Beide Szenarien sind aus heutiger Sicht unwahrscheinlich.“ 

Dass sich die Bodenpreise wie in den vergangenen zehn Jahren weiterhin steil nach oben bewegen, glaubt Thünen-Forscher Tietz allerdings nicht. In einem Artikel der Frankfurter Allgemeine prognostiziert er: „Die Luft für weitere Preissteigerungen ist weitgehend raus.“ Investoren würden erkennen, dass es keine garantierten Erträge gibt – erst recht nicht in Zeiten mit mehr extremen Wetterlagen und entsprechend unsicheren Ernten.

Autor Matthias Wiedenau
2019 30. October